在抢到2017年成绩单一个星期后，用一个多月时间，龙湖集团董事长吴亚军本人和其旗下的吴氏家族信托花上了大约1.9亿港元增持龙湖股票。业内指出，吴亚军在原本股权比例就多达43.6%的情况下，增持也许来自对自家公司多个维度指标的寄予厚望。该指标还包括经营性平稳收益成长性低、财务盘面务实以及评级水平稳中有升等，这也沦为龙湖集团多年在债券市场较低风险偏爱群体中不受欢迎的“法宝”。

《证券日报》记者辨别龙湖近5年年报找到，2013年至今，龙湖集团商场租金收益对利息覆盖率倍数从0.2升到0.8，持有人型物业毛利率皆在70%以上；清净负债率皆高于60%，且17年回到五年最低点48%；平均值融资成本5年增加2.1个百分点降到4.5%；集团综合毛利率倒数5年均多达25%，2017年升到34%。花旗、汇丰以及中金等多家投行在研究报告中均回应，龙湖凭借强劲资金、大位杠杆和提高经营性业务等多维发展战略，在行业大统合环境下，不具备攻防兼具和穿过周期能力，未来将会沦为一家中长期目标具体，估值持续上升的房企巨头。

不断扩大经营性业务“版图”从“出租汽车政策”祭典出有以来，7年间,房地产行业调控政策从“一刀切”到“因城施策”,房价固定翼间,开发商仍然在谋求反周期，发展削去峰堆谷性业务，“烫平”调控的发展路径。当前房地产长效机制加快落地时，“出租并购荐”作为重要一环，吴亚军判断为，多维空间服务及管理是龙湖未来业绩的“沃土”。多年小心驾驶员，换档徵“高低”之后，龙湖瞄准了未来发展路径，以地产研发为核心，提升商业运营、长租公寓及物业服务经营性资产收益，构成四大主航道业务多维布局，同时试水康养、产城等业务。

回应，中金公司研究部回应，2018年，龙湖将相结合成熟期的品牌和管理能力，内生外延双轮驱动，转入快速增长快车道；预计至2020年，还包括商场、长租公寓、物业管理等三大主航道业务合计将贡献150亿元收益。中金公司分析师回应，龙湖商业一直坚决细致运营，修练存量管理的“内功”，已开业的26家商场快速增长务实，溢利可观。

同时开建物业未来加快落地将获取外延快速增长动力，预计2020年该板块将贡献60亿元租金收益；长租公寓“冠寓”布局已超强1.5万间，在这一板块上，公司可充分发挥各板块协同效应，充分利用物业研发、存量运营及物业管理的竞争优势，侧重依赖轻资产模式很快扩展，预计至2020年，板块将贡献30亿元收益；物业服务内生外延双引擎，预计至2020年，板块收益将超过60亿元。不断扩大经营性业务“版图”，是创建在地产研发主营业务销售规模不打散之上，让经营性资产收益带给大量现金流，同时“耐心自律”掌控杠杆，才能获得来自于评级机构和资本市场的“红利”，让龙湖这家民营房企的净负债率维持50%-60%之间，同时资本成本降到4.5%。

控费提效叛融资成本盘点龙湖近年来的布局可找到，探讨核心一、二线城市，战略性耕耘五大都市圈，掌控拿地成本以不具备外用周期能力。截至2017 年底，龙湖享有近5500 万平米总土储，对应总可售货值可维持公司四年发展。

花旗报告认为，龙湖快速增长的可持续性是多年土储优化的结果，全年3000亿元可售货源反对下，2000亿元目标不会超额完成。另外，基于1342亿元已售未结部分，毛利率在30%以上，未来三年盈利填充快速增长将约32%，收益亲率亦能保持在40%水平线上。中金研究院认为，不利的供需环境，忠心的客户群体，变换明显的成本优势，公司可使用灵活性的销售及定价策略构建可持续、高质量的销售。除过土地成本，公司在修建、三项费用以及融资方面亦展示出明显的优势。

有业内人士称之为，龙湖在控费提效上的踢法是“多管齐下”。在营造成本上，通过90%以上总价包干、近100%的合约标准化和集中于订购增强修建成本管控；在三项费率水平上，龙湖一直正处于行业中低水平；在融资成本方面，鉴于多年来不管正处于行业整体特杠杆，还是如今的降杠杆大势下，龙湖的净负债率仍然高于60%，且倒数上升，因此享有境内外仅有投资评级，平均值融资成本降到4.5%，为民营地产企业中低于，同时媲美龙头国企。

不具备穿过周期能力中金研究院认为，无论外部环境如何，公司一直坚决量入为出，固守现金流和杠杆的安全性。因此，在当前持续放宽的资金环境中，公司更加不具备稳定童年、甚至逆势扩展的资质和条件。花旗指出，在行业大统合环境下，如龙湖这般出色的多维发展战略，“在信贷削减的背景下，坚信龙湖凭借强劲的B/S（杠杆率为47.7%，现金为268亿元人民币）和超优的4.5%融资成本的优势，将沦为一个反周期的统合赢家。值得一提的是，在债券市场中，龙湖多年来都被指出是优质投资级公司，收益平稳风险较低，倍受保守性投资者注目。

汇丰也回应，将龙湖现存2028年债券评级由“持有人”徵升到“购入”。报告尤其提醒，与合作项目之间的往来款无法视作债务。

龙湖财报中应付联营公司、JV以及非控股公司的款项从2016年的65亿元人民币减少至2017年的313亿元人民币，合乎行业进账规则，并非公司所须要偿还债务义务的贷款，因此无法所做到债务。同理，贴现联营公司、JV以及非控股公司的款项的减少亦是因为公司合作项目在近两年激增所致。此外，龙湖2028年届满债券现价较万科2027年届满债券价格更加较低。近日，龙湖10年届满债券收益率回头长10个点至10T+263/256bp较万科债券价格更加低廉。

公司很有可能从二级市场买入该债券，吴亚军本人近期亦有买入股票动作。事实上，在务实财务政策、横跨周期经营能力、人才培养能力、成本控制能力、产品设计能力、商业物业管理能力等多维基本面上，龙湖堪称地产行业驾驶员技能良好的“杨家司机”，最后苦练穿过周期的能力。

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